주택인도/전입신고/확정일자 받는날이
우선변제권의 기준시점이 된다[무료법률상담]
이사철이 되어 이사를 하려는 사람들은
부동산 계약에서부터 이사후 입주와 마무리까지
챙겨야 할일들이 한두가지가 아닙니다
이사를 가면 반드시 해야 하는 절차가
주택인도(입주)와 주민등록(전입신고)그리고 확정일자를 반드시 받아야 합니다
그런데 입주, 전입신고,확정일자를 받았지만
보증금이 완납되지 않았을경우
우선변제권을 받는시점은 언제일까요?
홍길동부부는 3층짜리 다가구주택의 101호를 보증금 6500만원에 2년 기한으로
7월 16일 임대차계약을 체결했습니다
홍길동은 계약당일 500만원을 지급하고 집주인의 양해를 얻어
다음날 현관문 비밀번호를 받아 이삿짐을 옮기고
전입신고와 확정일자를 받았구요
홍길동부인은 이전 거주지에서 살다가
계약 한달 뒤 나머지 보증금6000만원을 지급하고
101호에 와서 함께 기거하게 되었습니다
집주인은 다시 102호를 8월2일에 김미자에게 전세를 주면서
전세금 6500만원에 대해
전세권설정등기를 해주었는데
이후 집이 팔리고 새집주인의 채권자가 강제경매를 신청하면서
경매가 진행되었습니다
경매진행을 맡은 법원은 배당에서
김미자를 선순위로 판단해 김미자에게 6029만원을 배당하고
홍길동에게는 배당금을 지급하지 않았네요
그러자 홍길동이 우선변제를 받을 권리가 있다고 주장하며 소송을 낸 것입니다
김미자측은 임차인의 우선변제권은 임대료지급이 전제되어야 인정되는 것이라며
잔금지급일이 홍길동보다 빠른 전세권설정등기가 앞선다고 주장하였던 것입니다
1심은 우선변제권은 주택인도와 확정일자를 받은날로 봐야한다며
홍길동의 편을 들어줬고
2심은 평일 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태로 보기 어려워 주택을 인도받은 것으로
볼수 없고 보증금500만원만 지급한 홍길동보다
전세권설정등기를 마친 김미자가 보호받아야 한다고 김미자의 편을 들어 줬습니다
이 사건이 상고심까지 가서 대법원은 1심을 지지 했습니다
주택임대차보호법에는 주택인도와 주민등록을 마친때
제3자에 대항력을 가지며
확정일자를 마친 임차인은 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정되어 있습니다
대법원에 의하면 주택임대차 보호법에는 임차인에게 우선변제권을
인정받기 위해 계약당시 임차보증금 전액 지급할 것을 요구하지 않는다면서
임대차 계약서상의 확정일자를 마친후에 보증금 나머지를
지급했더라도 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선변제 받을 권리를 갖는다
라고 판결하였지요
다시말하면 우선변제권의 기준시점은 주택인도와 주민등록을 마치고
확정일자를 받는 날임을 다시한번 확인한 것입니다
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